Am 1. Januar 2012 trat eine Teilrevision des Immobiliarsachenrechts in Kraft. Das Kernstück der Gesetzesrevision bildete die Einführung des papierlosen Register-Schuldbriefs, der für die grundbuchlich gesicherten Kreditgeschäfte (Hypotheken, Bau- und Terrainkredite, etc.) viele Erleichterungen brachte.
Ein physisch vorhandenes Wertpapier wird beim Register-Schuldbrief nicht mehr ausgestellt. Das Pfandrecht besteht stets zugunsten des im Grundbuch eingetragenen Gläubigers (wobei die grundbuchliche Nachführung von z.B. Erbgängen vorbehalten bleibt). Da der papierlose Pfandtitel mit der Eintragung im Grundbuch entsteht und auch ausschliesslich im Grundbuch übertragen wird, reduzieren sich die Kosten für die Aufbewahrung und den Transfer von Schuldbriefen zwischen Banken, Notaren, Grundbuchämtern sowie Grundeigentümern. Ein Verlust des Pfandrechts bis zur Übertragung auf einen neuen Gläubiger bzw. zur Löschung des Rechts im Grundbuch wird im Ergebnis ausgeschlossen.
Ein Papier-Schuldbrief, der die Rechte des Pfandgläubigers verkörpert, kann weiterhin ausgestellt werden. Ein solches Papier kann aber verloren gehen oder vernichtet werden, wodurch auch der Ausweis über das Gläubigerrecht nicht mehr beigebracht werden kann. In einem solchen Fall ist ein Kraftloserklärungsverfahren mit einer sechsmonatigen Auskündigungsfrist vor Gericht durchzuführen, bis die Pfandstelle wieder frei wird bzw. sich ein mutmasslicher Pfandgläubiger ausreichend als Berechtigter ausgewiesen hat.
Im Gegensatz zum Register-Schuldbrief ist beim Papier-Schuldbrief ein anonymer Transfer möglich, indem der physisch vorhandene Titel ausgehändigt (Inhaber-Papier-Schuldbrief) oder das Papier indossiert und anschliessend ausgehändigt (Namen-Papier-Schuldbrief) wird. Eine Nachführung des Grundbuchs ist beim Papier-Schuldbrief nicht notwendig, somit fallen auch keine Eintragungskosten für den neuen Gläubiger an; ausser es wird eine freiwillige Nachführung im Gläubigerregister veranlasst.
Die vor dem 1. Januar 2012 erstellten Papier-Schuldbriefe können in einem schriftlichen Gesuch ans Grundbuchamt in Register-Schuldbriefe umgewandelt werden. Da jede Umwandlung pro Titel veranschlagte Kosten beim Grundbuchamt verursacht, wird in der Regel empfohlen, mit einer Umwandlung zuzuwarten, bis eine andere Mutation am Pfandrecht vorzunehmen ist (z. B. Gläubigerwechsel, Teilung des Pfandrechts, Erhöhung der Pfandsumme, etc.).
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